Comment estimer la valeur d'un commerce ?

Contrairement à un logement, estimer la valeur d'un commerce ne repose pas que sur l'emplacement et la surface. Loin de là.

Le terme "commerce" regroupe plusieurs notions, depuis le simple local commercial (le droit au bail) jusqu'à l'activité en place, appelée "fonds de commerce". Et enfin, peuvent être concernés les murs commerciaux, ainsi que les titres de la société. Quelles sont les différences et comment les valorise-t-on ?

Le droit bail : définition et valorisation

Le droit au bail est le simple droit d'un locataire (exploitant de son commerce) à utiliser un local commercial sur une durée préétablie, contre le versement d'un loyer au propriétaire des murs commerciaux. Le droit au bail est l'un des éléments constituant le fonds de commerce.

Droit au bail : que vend-on ?

Lorsque l'exploitant cède son activité, il peut vendre le fonds de commerce, mais aussi le simple droit au bail si le contrat de bail l'y autorise. La vente du droit au bail n'inclut ni le matériel, ni l'enseigne, ni la clientèle. Bref, aucun élément d'actif composant le fonds de commerce. Il s'agit donc uniquement de la vente par un exploitant à un autre exploitant du droit de lui succéder dans le local. Avec la reprise, par le successeur, des obligations de l'occupant actuel, notamment le paiement du loyer.

Droit au bail : comment le valorise-t-on ?

Si un fonds de commerce peut se vendre à peu près n'importe où, la valeur du droit au bail dépend avant tout d'un emplacement digne d'intérêt. Et un contrat de bail commercial attractif.

L'importance de l'emplacement dans le droit au bail

L'emplacement est caractérisé par :

  • La taille d'agglomération
  • La qualité de secteur dans l'agglomération
  • Le type d'emplacement dans la rue

Il s'agit de catégoriser ce dernier point en emplacement N°1, 1bis ou 2.

  • L'emplacement N°1 possède une commercialité élevée, générée par de forts flux de clientèle (intenses et fréquents).
  • L'emplacement N°1bis est proche de l'emplacement N°1, sans en avoir tous les atouts. Il pâtit d'un petit handicap, occasionnant une visibilité moindre que le N°1.
  • L'emplacement N°2 est éloigné des flux de forte commercialité. La clientèle d'un local ainsi situé y vient spécialement.

Les éléments de valorisation du droit au bail

Voici les éléments de base de calcul de la valeur du droit au bail :

  • L'emplacement, car il détermine la visibilité en fonction des flux de clientèle autour du local commercial
  • La surface globale du local, car elle conditionne la surface de vente / production et donc le volume de chiffre d'affaires potentiel. On parle de surface pondérée par zone du local et on tient compte de l'existence ou non d'une réserve (stockage).
  • La nature et les conditions du contrat de bail commercial. Le bail protège le locataire et lui confère l'occupation des lieux sur une durée classique de 9 ans (voire 10 ou 12).
  • La ou les activité(s) autorisée(s) dans le local vis-à-vis du règlement de copropriété et des souhaits du bailleur.
  • L'état général du local.
  • Le volume du loyer et des charges locatives (on appelle ça le taux d'effort), ainsi que de la taxe foncière si elle est supportée par le locataire.

Et surtout, la valeur locative de la zone géographique. C'est-à-dire les usages dans le secteur. A ne pas confondre avec la valeur locative de l'administration fiscale, que cette dernière utilise pour calculer la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE).

En fin de compte, la valeur d'un droit au bail dépend étroitement de 2 facteurs :

  • Les loyers pratiqués dans le même périmètre géographique. Cela en demande donc une bonne connaissance. Ou a minima un benchmark ponctuel.
  • L'offre et la demande. L'estimation d'un droit au bail peut être rendue caduque par la réalité du marché.

Le fonds de commerce : définition et valorisation

Un fonds de commerce, c'est un outil de travail. Une activité en cours d'exploitation. Le fonds de commerce intègre de nombreux facteurs, dont le droit au bail. Il n'inclut cependant pas les murs commerciaux.

Fonds de commerce : que vend-on ?

Au sens juridique, le fonds de commerce est constitué par des éléments :

  • Corporels (palpables) : agencements, installations et aménagements.
  • Incorporels (impalpables) : clientèle et achalandage, droit au bail, nom commercial, enseigne, licences, marques et brevets attachés au fonds.

Lorsque l'on vend un fonds de commerce, on vend donc l'activité en cours et l'ensemble des éléments permettant sa bonne exploitation. Attention : lors de la vente de son fonds, un exploitant en société (Sarl, Sas…) conserve sa trésorerie et ses dettes. Car il ne vend pas les titres de sa société, mais uniquement son fonds de commerce.

Fonds de commerce : comment le valorise-t-on ?

Contrairement au droit au bail, l'évaluation d'un fonds de commerce répond à des règles précises. Un fonds de commerce étant un outil de travail, sa fonction est de dégager une rentabilité à partir d'un volume de chiffre d'affaires. Une bonne évaluation de fonds de commerce doit donc intégrer ces deux métriques, ainsi que l'ensemble des facteurs d'exploitation.

Il n'existe aucun barème officiel de valorisation de fonds de commerce. Mais il est possible d'obtenir une évaluation fiable et détaillée, basée sur des facteurs chiffrés et non-chiffrés, grâce à un outil d'estimation en ligne professionnel.

Les différentes méthodes de valorisation d'un fonds de commerce

La valeur d'un fonds de commerce est directement liée à sa potentialité de vente. Il existe différentes méthodes d'estimation de fonds de commerce reconnues, sans qu'une seule règle ne fasse loi.

Valorisation d'un fonds de commerce : la méthode par la rentabilité

Valoriser un fonds de commerce par la rentabilité consiste à s'appuyer sur la capacité de l'affaire à réaliser des bénéfices. Et ainsi assurer la finançabilité du projet et une rémunération convenable pour le repreneur.

Cette méthode très pragmatique est notamment utilisée par les banques, afin de valider ou non un dossier de demande de financement de fonds de commerce. La rentabilité est calculée à partir de l'EBE (excédent brut d'exploitation), que l'on retraite de certaines charges (rémunération d'exploitation et charges externes dispensables). Cet EBE retraité est ensuite multiplié par un coefficient (de 1 à 7) adapté à chaque activité et modulé par de nombreux facteurs.

Valorisation d'un fonds de commerce : la méthode des barèmes

La méthode des barèmes consiste à se baser sur un pourcentage du chiffre d'affaires en fonction du secteur d'activité. C'est une méthode traditionnelle et connue des exploitants. Elle est souvent utilisée par l'administration fiscale. Les pourcentages varient de 15 à 350% selon l'activité, là encore avec des modulations significatives en fonction d'autres facteurs.

Valorisation d'un fonds de commerce : la méthode comparative

La méthode comparative consiste à observer les cessions réalisées sur des affaires similaires, dont on connait le prix de vente. Cette méthode est régulièrement utilisée par les experts immobiliers, notamment pour arbitrer un litige.

Valorisation d'un fonds de commerce : la bonne approche pour une estimation cohérente

Il existe une règle d'or : c'est le marché qui décide de la valeur d'une affaire ! La vente d'un fonds de commerce implique un cédant ET un acquéreur. C'est leur rencontre sur un accord de prix qui aboutit à une cession. Bien souvent éloigné des seuls souhaits du cédant.

Les attentes d'un vendeur et les besoins d'un futur repreneur potentiel sont donc interdépendants. Le projet de l'acquéreur doit obéir à un équilibre économique et passe par une validation par ses conseils comptables et juridiques. Et au final, par le tamis du partenaire bancaire. La finançabilité induite par la rentabilité est donc essentielle. Mais aussi la prise en compte de facteurs-clefs comptables et non-comptables. Il convient donc de mixer les méthodes et d'avoir une approche réaliste.

Les murs commerciaux : définition et valorisation

Vendre des murs commerciaux ressemble à une vente immobilière classique. Mais ayant un usage commercial, les murs commerciaux ne peuvent pas être valorisés de la même façon que de l'immobilier résidentiel. Ils font régulièrement partie du projet de vente par l'exploitant d'un fonds de commerce, qui est aussi propriétaire des murs. Dans tous les cas, leur évaluation doit être réalisée à part.

Murs commerciaux : que vend-on ?

Les murs commerciaux, c'est le local d'activité dans lequel est exploité un commerce (ou une entreprise), qui peut être locataire ou propriétaire de ses murs. Contrairement au fonds de commerce et au droit au bail, les murs commerciaux ont une nature purement immobilière. Ce sont souvent des commerces en pied d'immeuble, mais ce peut être tous types de locaux abritant une activité commerciale. L'achat de murs commerciaux étant destinée à un investissement locatif, l'objectif est de dégager une rentabilité.

Murs commerciaux : comment les valorise-t-on ?

Comme nous l'avons indiqué, l'achat de murs constitue un investissement ayant pour but de créer de la rentabilité. Cette rentabilité passe par la perception d'un loyer. La valeur des murs commerciaux est donc basée sur tous les facteurs contribuant à obtenir une rentabilité visée. Voici les éléments à étudier pour obtenir une valorisation cohérente de murs commerciaux :

  • L'emplacement (agglomération, secteur, qualité d'emplacement)
  • La surface réelle et la surface pondérée (les différentes zones du local sont comptabilisées en fonction de leur importance)
  • Les attributs du local commercial
  • L'état du local et le respect des différentes normes (accessibilité et électricité notamment)
  • L'activité de l'occupant du local
  • Le chiffre d'affaires réalisé par le locataire
  • Le niveau de loyer perçu ou perceptible
  • Le montant de charges locatives

A ces éléments majeurs peuvent s'ajouter d'éventuels facteurs annexes, notamment dans des situations spécifiques. On a coutume d'évaluer les murs commerciaux sur 10 à 15 années de loyer annuel (durées du prêt), mais ce calcul simpliste est souvent chamboulé par la situation spécifique du local concerné.

Les titres de société : définition et valorisation

Les titres de société constituent le titre de propriété sur une entreprise. Qui exploite généralement un local d'activité. Et dont on peut valoriser le fonds de commerce. On parle de parts sociales pour les formes juridiques SARL, EURL, SNC (et SCI dans le cas de murs commerciaux détenus via une structure juridique) et d'actions pour les société en SA ou SAS.

Titres de société : que vend-on ?

Vendre des titres de société consiste à choisir un mode de cession pour céder son activité, plutôt qu'un autre, à savoir la vente du fonds de commerce. Pour vendre des titres de société, il faut donc évaluer la valeur du fonds de commerce au préalable. Contrairement à la vente du fonds de commerce, où le cédant cède son activité et conserve sa société, la vente des titres entraîne la vente de la société, fonds de commerce inclus. L'acquéreur reprend donc les dettes du vendeur, mais aussi sa trésorerie et ses créances.

Titres de société : comment les valorise-t-on ?

Evaluer des titres de société demande d'envisager plusieurs méthodes. A commencer par la valorisation du fonds de commerce (FDC), expliquée plus haut.

A partir de la valorisation du fonds de commerce, réalisée sur la base de l'étude du compte de résultats, l'on intègre des valeurs de bilan actif et passif. Schématiquement, le calcul de valeur des titres revient à la formule suivante : Valeur FDC + immobilisations financières + actif circulant – dettes = valeur des titres de société. Il est cependant parfois nécessaire d'ajuster cette valeur en intégrant un paramètre patrimonial, notamment dans le cas de sociétés détenant un vaste parc d'outils d'exploitation avec une valeur de revente significative.

En conclusion, évaluer un commerce demande au cédant de s'interroger sur l'objet de ce qu'il souhaite vendre. Ce questionnement est souvent guidé par :

  • Ce qu'il a le droit de vendre (en fonction des clauses de cession figurant dans le bail commercial).
  • La fiscalité (taxe sur plus-value) qu'il devra supporter suite à la cession.

Il doit également procéder à une évaluation intégrant tous les éléments indispensables, comme le fait l'outil d'estimation en ligne EstimerMonCommerce.fr. C'est-à-dire sans se focaliser uniquement sur les facteurs comptables, mais en tenant compte des autres éléments : emplacement et rayonnement, état locatif, dynamique commerciale, attributs des locaux, normes et ratios-clés.